2. Bruikleengever -- Stichting Ad Hoc Beheer
Wie is of zijn de verhuurder(s) ten tijde van het ingestelde onderzoek van een 75-tal nader aangeduide percelen gelegen aan het adres Conradstraat (1018 NM) en Czaar Peterstraat (1018 PE) te Amsterdam?
2.0 Inleiding
Centraal in dit hoofdstuk staat de feitelijke beantwoording van bovenstaande onderzoeksvraag. Deze vraag wordt beantwoord door het weergeven van de bevindingen zoals verkregen onder de huidige bewoners (2.1), onder de voormalige bewoners (2.2) en door het weergeven van de informatie zoals is verstrekt door de Stichting Ad Hoc Beheer (2.3). Samenvattend worden de onderlinge bestaande overeenkomsten en afspraken middels een schematisch overzicht weergegeven (2.4) en worden de hierbij gehanteerde bankrekeningnummers vermeld middels welke betalingen plaats vinden (2.5).
Onderzoeksresultaten
Gedurende het onderzoek onder een vijftal telefonisch gesproken bewoners die woooachtig zijn aan de Conradstraat dan wel de Czaar Peterstraat is naar voren gekomen dat allen:
Vrijwel alle door EDR benaderde (naar bleek) voormalige bewoners gaven aan:
De Stichting Ad Hoc Beheer gaf inzake de percelen gelegen aan de Conradstraat en Czaar Peterstraat aanvankelijk aan dat:
Terwijl in een navolgend onderhoud hierop werd teruggekomen met de vermelding dat inzake de percelen gelegen aan de Conradstraat en Czaar Peterstraat:
Bijkomend resultaat - Relevant te achten informatie
Daarnaast wordt in dit hoofddstuk door EDR in het kader van het onderzoek relevant te achten informatie weergegeven die bij de beantwoording van bovenstaande onderzoeksvraag naar voren is gekomen met betrekking tot achtereenvolgens:
Onderstaand volgen de resultaten van het onder bewoners (dan wel naar bleek voomalige bewoners) ingestelde onderzoek.
2.1 Bevindingen onder huidige bewoners
2.1.1 Wijze van totstandkoming van overeenkomst en bijkomende zaken
Bruikleenovereenkomst - Ondertekening door "Ad Hoc" en bruikleennemer
Voordat een aspirant bewoner in de toekomst gebruik kan gaan maken van tijdelijke woonruimte, dient deze zich in te schrijven bij "Custodes". Bij deze inschrijving zijn inschrijvingskosten verschuldigd ter grootte van fl.25,-.
Wanneer tijdelijke woonruimte beschikbaar is, ontvangt de aspirant bewoner van Stichting Administratiekantoor Ad Hoc Beheer een bruikleenovereenkomst. Deze overeenkomst is naar zeggen van meerdere bewoners gezien de inhoud vrij technisch van aard. De bruikleenovereenkomst beslaat een 9-tal pagina's die eenieder bij akkoord gaan met deze bruikleenovereenkomst door de aspirant bewoner dient te worden ondertekend.
In de bruikleenovereenkomst is aangegevenonder welke voorwaarden en regels de tijdelijke woonruimte door de bruikleengever, in deze de Stichting Ad Hoc Beheer, ter beschikking wordt gesteld aan de toekomstige tijdelijke bewoner (in de bruikleenovereenkomst aangeduid met de bruikleennemer). Een mondelinge toelichting op deze bruikleenovereenkomst wordt doorgaans gegeven door een van de medewerkers van "Ad Hoc". Wanneer de aspirant bewoner (die vooraf geselecteerd is door Administratiekantoor Custodes B.V.) akkoord gaat met de inhoud van de bruikleenovereenkomst, wordt deze door beide partijen ondertekend.
Borg - Betalen aan "Custodes"
Bij bewoning wordt aan de bruikleennemer door "Ad Hoc" een borg vereist ter grootte van fl.600,-. Bij het voldoen van dit bedrag wordt hiertoe een 'kwitantie' afgegeven door "Ad Hoc". Betaling vindt echter plaats aan "Custodes".
Bruikleenovereenkomst - Geen melding van onkostenvergoeding dan wel wijze van betaling en naam "Custodes"
In de bruikleenovereenkomst wordt naar zeggen van een aantal bewoners geen melding gemaakt van het feit dat er sprake is van een onkostenvergoeding en wordt geen melding gemaakt van de of een wijze van betalen van deze onkostenvergoeding. Ook wordt in de bruikleenovereenkomst naar vernomen op geen enkele wijze melding gemaakt van de naam "Custodes".
Bruikleenovereenkomst - Geen kopie of afschrift voor bewoner
De bruikleennemer ontvangt van de door hem of haar getekende bruikleenovereenkomst geen afschrift of kopie. Bij de vraag waarom de bruikleennemer geen kopie of afschrift van de gesloten bruikleenovereenkomst ontvangt, was naar zeggen van deze bruikleennemer de reactie van "Ad Hoc" dat "hierbij anderen met de overeenkomst aan de haal kunnen gaan".
Een van de door ons benaderde bewoners gaf te kennen wel in het bezit te zijn van een kopie van de afgesloten bruikleenovereenkomst. Deze is echter verkregen nadat door tussenkomst van de gemeente Amsterdam de verstrekking van een kopie door "Ad Hoc" bij wijze van spreken is afgedwongen. Een andere bewoner gaf aan in het bezit te zijn gekomen van een kopie van de gesloten bruikleenovereenkomst eerst nadat de oorspronkelijk afgesloten bruikleenovereenkomst bij "Custodes" was zoekgeraakt. Bij het noodzakelijk afsluiten van een tweede bruikleen overeenkomst is op nadrukkelijk verzoek van de bewoner een kopie verstrekt aan de betreffende bewoner.
Soort uittreksel 'welkom beste nieuwe bewoner' - Praktische uiteenzetting van regels
Na het afsluiten van de betreffende bruikleenovereenkomst ontvangt de bruikleennememer (de bewoner) een soort uittreksel waarop in het kort puntsgewijs op praktische wijze uiteen wordt gezet aan welke regels de nieuwe bewoner zich dient te houden (bijvoorbeeld met betrekking tot sleutelbeheer). Het betreft hier geen document dat door de bewoner wordt ondertekend en dient ter praktische aanvulling op de overeengekomen bruikleenovereenkomst.
Onkostenvergoeding - Maandelijkse betaling verschuldigd aan "Custodes"
Daarnaast ontvangt de nieuwe bewoner een informatief schrijven waarop is aangegeven op welke wijze de verschuldigde maandelijkse onkostenvergoeding kan worden voldaan. Deze maandelijkse onkostenvergoeding kan door de bewoner worden voldaan middels:
Bij contante betaling bij "Custodes" - Bijkomende administratiekosten
Een van de bewoners gaf aan dat bij de contante betaling van het verschuldigde bedrag bijhet kantoor van "Custodes" bijkomende administratiekosten ad fl.25,- zijn verschuldigd.
2.1.2 Verstandhouding tussen bewoners en "Ad Hoc" c.q. "Custodes" - Indruk
Gedurende het onderzoek onder bewoners is zijdelings informatie verkregen met betrekking tot de verstandhouding zoals die bestaat tussen enkele bewoners en "Ad Hoc" c.q. "Custodes".
Wasvoorziening - Douche
In principe dient per drie bewoners ondergebracht in een perceel een douchevoorziening aanwezig te zijn. Dit is naar zeggen in de praktijk niet altijd het geval. Aanbieden voor bewoning In geval de panden aan de Conradstraat is er naar zeggen van een van de bewoners sprake van een slecht functionerende (sterk verouderde en van binnen roestende) centrale verwarming waarop tevens de warmwater toevoer is aangesloten. Daarnaast is er sprake van tochtkieren en zijn wanden op geen enkele wijze geisoleerd.
Mogelijke aanwezigheid van asbest
Een van de bewoners is door een loodgieter gewezen op de aanwezigheid van asbest op de deuren van de bovenste twee huizen in het betreffende perceel.
In behandeling nemen van klachten naar aanleiding van gebreken
Enkele bewoners gaven aan dat de communicatie met Administratiekantoor Custodes B.V.niet altijd even vlekkeloos verloopt. De indruk bestaat dat om allerlei zaken eerst "vaak moet wordengezeurd voordat er iets gebeurt" en dat "Ad Hoc liever niets doet dan veel". Het betreft hier bijvoorbeeld gezeurd voordat zaken die betrekking hebben op het ondernemen van actie voor het repareren van een defecte (centrale) verwarming en warmwatertoevoer en daarnaast bijvoorbeeld het verhelpen van een douche lekkage. Er kan bijvoorbeeld een periode verstrijken van twee weken voordat "Ad Hoc" overgaat tot inschakeling van de eigen technische dienst of een externe loodgieter. Soms verzoekt "Ad Hoc" de bewoner zelf te bellen met de loodgieter van "Ad Hoc" voor het maken van een afspraak.
Verhelpen van gebreken
Wanneer eenmaal door "Custodes" de technische dienst wordt ingeschakeld vindt reparatie niet of niet altijd afdoende plaats. Veelal is ook de hierbij gehanteerde werkrwijze doorde technische dienst bijenkele bewoners onderwerpvan kritiek.Soms wordtgetwijfeld aandedeskundigheid vande (indienstzijnde of externingeschakelde) loodgieters.Het kanvoorkomendat wederom een periode van enkele weken verstrijkt alvorens de loodgiererwerkzaamheden afdoende zijn uitgevoerd.
Gevoerde administratie bij Administratiekantoor Custodes B.V.
Bij enkele benaderde bewoners bestaat de indruk dat de gevoerde administratie bij Administratiekantoor Custodes B.V. niet optimaal verloopt en als rommelig kan worden bestempeld.
Kosten voor namaken sleutel
Een van de bewoners gaf als voorbeeld aan dat op het moment van het betrekken van een aangeboden tijdelijke woonruimte, bij "Ad Hoc" geen sleutel voor de bewoner beschikbaar was. Hierbij is door "Ad Hoc" voorgesteld deze sleutel te laten namaken door de betreffende bewoner waarbij de kosten voor het namaken in mindering konden worden gebracht op de maandelijkse verschuldigde onkostenvergoeding aan "Cusrodes". Administratief werden deze gegevens niet correct verwerkt waarop de bewoner een herhaaldelijk schrijven van "Custodes" ontving met het verzoek het ontbrekende resterende bedrag alsnog over te maken. Na communicatie over en weer is dit probleem uiteindelijk opgelost.
Een ander voorval behelst eveneens het door een bewoner zelf laten namaken van een sleutel en het voorschieten van de hiermee gemoeide kosten. Tot driemaal toe werd vervolgens door deze bewoner bij "Custodes" gevraagd om restitutie alvorens aan dit verzoek werd voldaan.
2.1.3 Elders voorgevallen situaties - Andere percelen dan gelegen aan de Conrad- en Czaar Peterstraat
Enkele van de door ons benaderde bewoners gaven aan bekend te zijn met elders voorgevallen situaties bij andere percelen dan gelegen aan de Conradstraat en Czaar Peterstraat.
Teruggave van betaalde borg
Een geval is bekend waarbij de teruggave van de betaalde borg door een bewoner lang op zich liet wachten wat uiteindelijk heeft geresulteerd in een per abuis tweemaal gerestitueerde borg aan de voormalige bewoner.
Bewaking
Ook is het voorgekomen dat een nieuwe bewoner werd verzocht weliswaar tegen vergoeding de eerste nacht door te brengen in een ander pand waarna tegelijkertijd onduidelijkheid ontstond omtrent de bijbehorende bewaking van dit perceel in die betreffende nacht. Onduidelijkheid leidde tot onenigheid. Praktische zaken die betrekking hebben op bewoners en bewoning zijn niet altijd even duidelijk gestructureerd.
Periodieke controle - Onaangekondigd
Een van de betreffende bewoners gaf aan dat een periodieke controle en inspectie omtrent bewoning van de percelen gelegen aan de Conradstraat vrijwel niet plaats vindt. Daarentegen is deze bewoner wel bekend met voorvallen bij panden gelegen aan de Singel te Amsterdam die in beheer zijn gegeven aan "Ad Hoc" waarbij medewerkers van "Custodes" onaangekondigd onverwacht via de achterdeur bij wijze van spreken "binnen vielen" voor het houden van een inspectie.
2.2 Bevindingen onder voormalige bewoners
In het door EDR ingestelde onderzoek is zoals reeds genoemd naar voren gekomen dat een elftal bewoners, voormalige bewoners betreffen die woonachtig waren aan de Conradstraat danwel de Czaar Peterstraat (de telefoonaansluitingen van deze voormalige bewoners zijn meegenomen naar hun nieuwe woonadres).
Het merendeel van deze niet meer aan de Conradstraat dan wel de Czaar Peterstraat woonachtig zijnde bewoners is verhuisd in de periode februari - septernber 1999. Het merendeel van deze voormalige bewoners huurde deze percelen via de woningbouwvereniging Eigen Haard te Amsterdam dan wel als gevolg van de plaats gevonden onteigening voor een korte periode van de gemeente Amsterdam. Een enkele voormalige bewoner had een huurovereenkomst met een particuliere makelaar (bijvoorbeeld via Delge Beheer te Amsterdam).
Bekendheid met "Ad Hoc" - Onbekendheid met "Custodes"
Vrijwel alle door EDR benaderde voormalige bewoners zijn bekend met het feit dat de betreffende panden na onteigening door de Dienst Binnenstad van de gemeente Amsterdam, in beheer zijn gegeven aan "Ad Hoc". Zij zijn niet bekend met de nauw aan de Stichting Ad Hoc Beheer verbonden naam "Custodes".
2.3 Informatie verstrekt door de Stichting Ad Hoc Beheer
Naast het telefonisch benaderen van bewoners is door EDR telefonisch contact opgenomen met de Stichting Ad Hoc Beheer met betrekking tot de werkwijze van de stichting in het algemeen en inzake de "huur en verhuur" in het bijzonder van de percelen gelegen aan de Conradstraat en de Czaar Peterstraat te Amsterdam.
2.3.1 Werkwijze in het algemeen
De werkwijze zoals die doorgaans wordt gehanteerd door de Stichting Ad Hoc Beheer bestaat hierin dat enerzijds bruikleenovereenkomsten worden afgesloten tussen de Stichting Ad Hoc Beheer en tijdelijke bewoners. Anderzijds vindt de betaling door bewoners van de hierbij verschuldigde onkostenvergoedingen plaats aan Administratiekantoor Custodes B.V.
2.3.1.1 Gebruikmaking van bruikleenovereenkomsten
Stichting Ad Hoc Beheer maakt bij het beschikbaar stellen van tijdelijke woonruimte aan eenmaal geselecteerde bewoners (veelal studenten) gebruik van bruikleenovereenkomsten. Op het moment dat woonruimte (na uitvoering van de eventueel noodzakelijke aanpassingen en voorzieningen) ter beschikking kan worden gesteld aan aspirant bewoners die ingeschreven staan bij Administratiekantoor Custodes B.V., draagt Custodes B.V. een geselecteerde bewoner voor. Deze bewoner krijgt door Stichting Ad Hoc Beheer B.V. een bruikleenovereenkomst aangeboden.
2.3.1.2 Betaling van onkostenvergoeding - Inclusief gas, water en licht
Na ondertekening van deze bruikleenovereenkomst gaat de betreffende bewoner akkoord met het veelal middels automatische incasso betalen van een onkostenvergoeding (niet wordt gesproken van het betalen van "huur") aan Administratiekantoor Custodes B.V. voor gebruikmaking van de aangeboden tijdelijke woonruimte. Deze vergoeding bedraagt doorgaans circa fl.275,- tot maximaal circa fl.325,- en is inclusief gas, water en licht. De hoogte van de maandelijks verschuldigde vergoeding verschilt naar zeggen van de heer Lindeloo van Stichting Ad Hoc Beheer van stad tot stad, van gebouw tot gebouw en van ruimte tot ruimte. De tijdelijk ter beschikking gestelde woonruimte maakt steeds deel uit van een "totaal systeem". Hierbij varieert de gevraagde vergoeding per persoon per maand per woonruimte van circa fl.0,- tot maximaal fl.300,-.
2.3.2 Werkwijze inzake Conradstraat - Czaar Peterstraat (blok N41)
Telefonisch onderhoud EDR - De heer Lindeloo d.d. 3 februari 2000
In het telefonische onderhoud met de heer Lindeloo op 3 februari j.l. is naar voren gekomen dat met betrekking tot de percelen specifiek gelegen aan de Conradstraat en Czaar Peterstraat (aangeduid met blok N41) is afgeweken van de gebruikelijke gang van zaken en geen gebruik is gemaakt van de gebruikelijke bruikleenovereenkomsten.
2.3.2.1 Recht tot onderverhuren aan Administratiekantoor Custodes B.V.
Naar zeggen van de heer Lindeloo (3 februari j.l.) huurt de Stichting Ad Hoc Beheer hierbij de percelen van de gemeente Amsterdam met het recht deze onder te verhuren aan Administratiekantoor Custodes B.V.
Versus wederom
2.3.2.2 Hantering van gebruikelijke bruikleenovereenkomsten
Telefonisch onderhoud EDR - De heer Lindeloo d.d. 4 februari 2000
Echter in het telefonisch onderhoud met de heer Lindeloo op 4 februari 2000 j.l. is aangegeven dat ingeval blok N41 eveneens op de gebruikelijke wijze bruikleenovereenkomsten zijn gehanteerd. Hierbij werd ontkend op 3 februari aangegeven te hebben dat er in geval van blok N41 sprake zou zijn van een recht tot onderverhuren aan Administratiekantoor Custodes B.V.
In geval de panden behorend tot blok N41, huurt de Stichting Ad Hoc Beheer de percelen van de gemeente Amsterdam welke vervolgens middels bruikleenovereenkomsten ter beschikking worden gesteld aan de door Administratiekantoor Custodes B.V. geselecteerde en ingeschreven bewoners.
2.3.2.3 Betaling van onkostenvergoeding - Exclusief gas en licht
De maandelijkse onkostenvergoeding per persoon voor de ter beschikking gestelde woonruimten geleggen aan de Conradstraat en Czaar Peterstraat is inclusief water en exclusief kosten voor gas en licht (energie). Bewoners betalen individueel de rekening voor gas en licht rechtstreeks aan het energiebedrijf. De verschuldigde onkostenvergoeding wordt door bewoners betaald aan Administratiekantoor Custodes B.V.
2.3.2.4 Beheer- en kostenafspraken met de gemeente Amsterdam
Stichting Ad Hoc Beheer betaalt aan haar verhuurder, de gemeente Amsterdam, een overeengekomen bedrag aan "huur" (naar zeggen van de heer Lindeloo een relatief klein bedrag) en daarnaast een bedrag voor water. De hoogte en de wijze van totstandkoming van de beheer- en kostenafspraken tussen de Stichting Ad Hoc Beheer en de gemeente Amsterdam zijn gedurende het onderzoek niet vernomen. Beheer- en kostenafspraken worden naar zeggen van de heer Lindeloo onder andere bepaald op basis van ervaringscijfers.
2.4 Onderlinge bestaande overeenkomsten en afspraken
Uitgaande van het feit dat inzake de percelen gelegen aan de Conradstraat en Czaar Peterstraat sprake is van de hantering van bruikleenovereenkomsten, volgt hieronder een schematisch samenvattend overzicht van de onderlinge bestaande overeenkomsten en afspraken:
Toelichting
Losstaand van de beantwoording van de in dit hoofdstuk centraal gestelde onderzoeksvraag "wie is of zijn de verhuurder(s) ... ?", kunnen op basis van het hiervoor weergegeven schematisch overzicht de navolgende vragen worden gesteld:
De beantwoording van bovenstaande vragen is van belang voor de beantwoording van de vraag "Worden ten aanzien van de panden die door de gemeente Amsterdam als opdrachtgever in beheer zijn gegeven aan de Stichting Ad Hoc Beheer, op commerciele basis activiteiten verricht met het oogmerk om winst te maken middels de onderneming Administratiekantoor Custodes B.V. en middels de onderneming Custodes Onderhoud B.V.?"
2.5 Gebruikmaking van bankrekeningnummers
2.5.1 Administratiekantoor Custodes B.V.
Tijdelijke bewoners betalen de maandelijks verschuldigde onkostenvergoeding aan Administratiekantoor Custodes B.V. middels het ABN-Amro bankrekeningnummer: 51.79.25.427. Onderzoek wees uit dat dit bankrekeningnummer inderdaad is geregistreerd op naam van Administratiekantoor Custodes B.V. gevestigd aan het adres Groothertoginnelaan 41 (2517 EC) te Den Haag.
2.5.2 Stichting Ad Hoc Beheer
De Stichting Ad Hoc Beheer beschikt over een ABN-Amro bankrekeningnummer: 51.64.41.547. Dit bankrekeiningnummer is geregistreerd op naam van de Stichting Ad Hoc Beheer, gevestigd aan het adres Groothertoginnelaan 41 (2517 EC) te Den Haag. Welke betalingen middels dit bankrekeningnummer geschieden, is gedurende het onderzoek niet vernomen.